Kapitalanlage mit Immobilien - Produkte - Märkte - Strategien

Grußwort

Inhaltsverzeichnis

Geldanlage in Immobilien: Entscheidungskriterien und Anlageprodukte

1. Eckpfeiler der Entscheidung für Immobilienanlagen

2. Anlegerbedürfnisse und Anlegerziele

2.1 Für jede Lebensphase die richtige Anlagemöglichkeit

2.2 Sicherheit: Immobilienanlagen zur Altersvorsorge und zum Substanzerhalt

2.3 Keine Rendite ohne Risiko

2.4 Für jede Liquiditätsanforderung das geeignete Produkt

2.5 Am Ende können subjektive Faktoren den Ausschlag geben

3. Breitgefächertes Spektrum der Immobilienanlagen

3.1 Kriterien zur Klassifizierung

3.2 Bedeutung einzelner Anlageformen

4. Gründliche Vorbereitung der Geldanlage in Immobilien

Literaturverzeichnis

Teil I Direkterwerb

Indikatoren zur Abschätzung der Werthaltigkeit von Immobilien

Zusammenfassung

1. Immobilien – ein krisensicheres Anlagegut?

2. Werthaltigkeit von Immobilien

2.1 Marktwertgutachten

2.2 Wertindikatoren

2.2.1 Wertindikatoren untergeordneter Bedeutung

2.2.2 Maßgebliche Bestimmungsgrößen

2.3 Gutachten

Literaturverzeichnis

Wohneigentum als sicherer Bausteinder privaten Altersvorsorge

Zusammenfassung

1. Einleitung

2. Wohneigentum zur Altersvorsorge

3. Geld- und Wohnrente im Vergleich

3.1 Rationale und emotionale Komponenten des Wohneigentums gehören zusammen

3.2 Bedeutung des Substanzwertes

3.3 Erbschaftsrechtliche Vorteile der Immobilienrente

4. Bausparen als Bestandteil der Altersvorsorge

4.1 Erziehung zum Sparen

4.2 Sicherheitsaspekte der deutschen Baufinanzierung

4.3 Vorsparen im Bausparkollektiv

4.4 Nachgelagerte Besteuerung von gefördertem Wohneigentum

5. Demografische Einflüsse auf das Wohnen

6. Großer Modernisierungsbedarf

7. Schlussbetrachtung: Baufinanzierungsinstitute sind demografischen Herausforderungen gewachsen

Eigenkapitalbasierte Finanzierung von Wohneigentum

Zusammenfassung

1. Finanzierungen ohne Eigenkapital: die internationale Finanzkrise als Folge

2. Besonderheiten des Realkredits

3. Bausteine der Finanzierung

3.1 Eigenkapital

3.2 Darlehen

3.3 Bausparmittel

3.4 Öffentliche Mittel

4. Staatliche Förderung

4.1 Wohnungsbauprämie

4.2 Arbeitnehmersparzulage

4.3 Altersvorsorgezulage („Eigenheimrente“)

4.4 Direkte staatliche Finanzhilfen

5. Die „typische“ Eigenheimfinanzierung

Literaturverzeichnis

Kapitalanlagen in denkmalgeschützten Immobilien

Zusammenfassung

1. Einführung

2. Spezialimmobilie Baudenkmal

2.1 Was ist ein Kulturdenkmal?

2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen (Grundlagen) für Denkmalschutz und Denkmalpflege

2.3 Erfassung von Kulturdenkmälern

2.4 Denkmalschutzbehörden

2.5 Rechte und Pflichten der Eigentümer/Besitzer von Kulturdenkmälern

3. Investitionskriterien

3.1 Kaufpreisfindung bei Baudenkmälern

3.2 Steuervergünstigungen für Denkmaleigentümer

3.2.1 Voraussetzungen für die Inanspruchnahme steuerlicher Vergünstigungen

3.2.2 Regelungen zur steuerlichen Vergünstigung

3.3 Finanzierungsmöglichkeiten

3.4 Denkmalschutz und energetische Sanierung

3.5 Mietrechtliche Konsequenzen bei Denkmalsanierung

3.6 Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie

3.7 Beispiel des Erwerbs einer Wohnung in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus

4. Die Zukunft denkmalgeschützter Immobilien

Anhang

Literaturverzeichnis

Teil II Indirekte Beteiligung

Perspektiven der Geldanlage in offene Immobilienfonds

Zusammenfassung

1. Einleitung

2. Rechtliche Grundlagen

3. Strukturen offener Immobilienfonds

4. Steuerliche Vorteile offener Immobilienfonds

5. Übersicht über das Angebot von offenen Immobilienfonds deutscher Kapitalanlagegesellschaften

6. Diskussion der Liquidität von offenen Immobilienfonds

7. Ausblick

Literaturverzeichnis

Geschlossene Immobilienfonds im privaten Asset Management

Zusammenfassung

1. Einführung

2. Gestaltungsparameter von Immobilienfonds

2.1 Investmentarten

2.1.1 Core-Investment

2.1.2 Value Added Investment

2.1.3 Opportunity-Investment und Projektentwicklungen

2.2 Nutzungsarten

2.2.1 Büro

2.2.2 Einzelhandel

2.2.3 Logistik, Hotel, Wohnen

2.3 Unmittelbare Beteiligung

2.4 Mittelbare Beteiligung: Dachfondskonzepte

2.5 Steuerliche Aspekte

3. Portfolioeigenschaften des geschlossenen Immobilienfonds

3.1 Portfoliotheorie

3.2 Portfoliobeitrag von geschlossenen Immobilienfonds

4. Aktuelle Entwicklungen und Ausblick

4.1 Platzierungstrends

4.2 Investitionsschwerpunkte

4.3 Investitionsstandorte

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Zweitmarkt für geschlosseneImmobilienfonds

Zusammenfassung

1. Einführung

2. Markt für geschlossene Immobilienfonds

2.1 Erstmarkt

2.2 Zweitmarkt

3. Marktteilnehmer und Marktstruktur

3.1 Marktteilnehmer

3.1.1 Verkäufer

3.1.2 Käufer

3.1.3 Handelsplattformen

3.2 Marktstruktur

3.2.1 Nutzungsart

3.2.2 Objektlage

3.2.3 Zweitmarktpreise

4. Bewertung geschlossener Immobilienfonds

4.1 Grundzüge der Unternehmensbewertung

4.2 Substanzwertverfahren

4.3 Ertragswertverfahren

4.4 Bewertung mit Verkaufsfaktoren

5. Ausblick

Literaturverzeichnis

Strategische Perspektiven des Marktes für G-REITs

Zusammenfassung

1. Einführung von REITs weltweit

2. Einführung von G-REITs

3. Gesetzliche und steuerliche Grundlagen der G-REITs

4. G-REITs im internationalen Vergleich

5. REITs im Vergleich zu anderen Anlageklassen

5.1 REITs versus offene Immobilienfonds

5.2 REITs versus geschlossene Immobilienfonds

5.3 REITs versus Direktanlage

5.4 REITs versus „traditionelle Aktien“

6. Investments in REITs

6.1 Erfolgsfaktoren

6.2 Diversifizierungsvorteile

6.3 Weitere Möglichkeiten des Investments

6.3.1 Immobilienaktien- und REIT-Fonds

6.3.2 Immobiliendachfonds

6.3.3 REIT-Zertifikate

Literaturverzeichnis

Investments in Immobilienaktien

Zusammenfassung

1. Immobilienaktien weltweit

2. Deutsche Immobilienaktien und REITs – Status quo

3. Die Einführung von REITs in Deutschland

3.1 Langwieriger Prozess

3.2 Anfängliche Positionierung des deutschen REIT

3.3 REITs – Positionierung und Anleger

3.4 Das REIT-Gesetz im Detail

3.5 Wünschenswerte Änderungen am REIT-Gesetz

3.5.1 Einbeziehung von Wohnimmobilien

3.5.2 Aktionärsstruktur: keine zehnprozentige Anteilsbegrenzung

3.5.3 Keine Beschränkung der M&A-Aktivitäten

4. Kennzahlen zur Bewertung von Immobilienaktien und REITs

5. REITs: kein Ersatz für schwachen „Investment Case“

6. Ausblick: Der deutsche REIT hat Potenzial

Teil III Spezielle Fragen der Immobilienanlage

Immobilienfinanzierung: das Beratungs- und Leistungsprogramm der Kreditinstitute

Zusammenfassung

1. Der Immobilienmarkt

2. Besonderheiten des Immobiliendarlehens

3. Vielfalt der Finanzierungsangebote

3.1 Laufzeiten der Immobilienfinanzierung

3.2 Zinsbindungen

3.3 Tilgungsarten

3.4 Das Bauspardarlehen

3.5 Förderkredite

4. Beratungsangebot der Kreditinstitute

4.1 Immobilienobjekt

4.2 Persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse

4.3 Finanzierung

4.4 Absicherung

Rechtsfragen beim Immobilienerwerb

Zusammenfassung

1. Das Grundbuch

1.1 Die Funktion des Grundbuchs

1.2 Führung und Inhalt des Grundbuchs

2. Kaufvertrag und Auflassung

2.1 Systematik

2.2 Beurkundungszwang

2.3 Inhalt und Kosten des Kaufvertrages

2.4 Absicherung der Vertragsparteien

3. Grundpfandrechte

4. Eigentumswohnungen

5. Einzelne Vertragsarten

5.1 Kauf eines unbebauten Grundstücks

5.2 Kauf einer Gebrauchtimmobilie

5.3 Kauf vom Bauträger

Die Besteuerung verschiedener Formen von Immobilienkapitalanlagen

Zusammenfassung

1. Direktanlage

1.1 Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

1.1.1 Überschussrechnung

1.1.2 Die Einnahmen

1.1.3 Die Ausgaben

1.2 Der Veräußerungsgewinn

1.3 Einkünfte aus Gewerbebetrieb

1.4 Gewerblicher Grundstückshandel

1.5 Immobilien im Ausland

1.5.1 Die Doppelbesteuerungsabkommen

1.5.2 Abschaffung des Progressionsvorbehaltes

1.5.3 Verlust aus Immobilien im Ausland

1.6 Umsatzsteuer

1.6.1 Vermietung

1.6.2 Verkauf der Immobilie

1.7 Erbschaftsteuer

2. Geschlossene Immobilienfonds

2.1 Das wirtschaftliche Konzept

2.2 Das einkommensteuerliche Transparenzprinzip

2.3 Verluste

2.3.1 Transparenzprinzip

2.3.2 Verlustausgleichsverbot

2.4 Verfahrensrechtliche Verselbständigung des Fonds

2.5 Innenfinanzierung/ Anteilsfinanzierung

2.6 Ausschüttungen

2.7 Veräußerungsgewinne

2.8 Einkunftsart

2.9 Erbschaftsteuer

3. Immobilien Aktiengesellschaften

3.1 Allgemeines

3.2 Besteuerung auf der Ebene der Aktiengesellschaft

3.3 Besteuerung auf der Ebene des Anlegers

3.3.1 Laufende Einkünfte

3.3.2 Veräußerungsgewinne

4. REITs

4.1 Zivilrecht

4.2 Die Steuerfreiheit des REIT

4.2.1 Besteuerung erst auf der Ebene der Anteilseigner

4.2.2 Voraussetzungen für die Steuerfreiheit des REIT

4.3 Exit Tax

4.4 Besteuerung der Anteilseigener

4.4.1 Ausschüttungen

4.4.2 Veräußerungsgewinne

5. Offene Immobilienfonds

5.1 Rechtliche Grundlagen

5.2 Das Prinzip der beschränkten Transparenz, Steuerfreiheit des Fonds

5.3 Ermittlung der Erträge des Fonds

5.4 Die Besteuerung beim Anleger

5.4.1 Die laufende Besteuerung

5.4.2 Schlussbesteuerung (Besteuerung der Veräußerung im Privatvermögen gehaltener Anteile)

6. Vergleich der verschiedenen Formen der Immobilienkapitalanlage

6.1 Vergleich der Besteuerung verschiedener Formen der Immobilienkapitalanlage

6.2 Vergleichende Würdigung

6.2.1 Beteiligungen an geschlossenen Fonds

6.2.2 Immobilien AG

6.2.3 REITs

6.2.4 Offene Fonds

Bewertung von Immobilien: Verfahrensweise – quantitative und qualitative Methoden

Zusammenfassung

1. Aufgaben, Möglichkeiten und Grenzen der Immobilienbewertung

2. Die offiziellen Verfahren der Wertermittlung

2.1 Rechtliche Grundlagen der Verkehrswertermittlung

2.2 Verkehrswertbegriff und Prinzipien des § 194 BauGB

2.3 Vergleichswertverfahren

2.3.1 Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren

2.3.2 Weitere Anwendungsbereiche des Vergleichswertverfahrens

2.4 Ertragswertverfahren

2.5 Sachwertverfahren

3. Anwendungsbereich und Auswahl der Wertermittlungsverfahren

4. Ableitung des Verkehrs- bzw. Marktwertes

Literaturverzeichnis

Energieeffizientes Bauen: Wirtschaftlichkeitsüberlegungen und Klimaschutz

Zusammenfassung

1. Eingeforderte Einsparungen von Co2-Emissionen

2. Implikationen für den Wohnungsbau

3. Novellierung der Energiesparverordnung

3.1 Studie zu den Auswirkungen der Energiesparverordnung

3.2 Anhörung der Verbände zur Änderung der Energieeinsparverordnung

3.3 Wirtschaftlichkeitsüberlegungen zu Strategien zur Vermeidung von CO2-Emissionen

Literaturverzeichnis

Ökologische Nachhaltigkeit als Entscheidungskriterium bei der Immobilienanlage

Zusammenfassung

1. Einleitung

2. Der Markt für ökologisch nachhaltige Immobilieninvestments

2.1 Treiber

2.2 Struktur

2.3 Größe

3. Die Relevanz der ökologischen Nachhaltigkeit bei der Entscheidung über den Erwerb einer Immobilie

4. Werttreiber einer Investition in ökologisch nachhaltige Immobilien

4.1 Höhere Kosten bei der Erstellung

4.2 Höhere Zahlungsbereitschaft der Mieter und niedrigerer Leerstand

4.3 Geringere Betriebs- und Instandhaltungskosten

4.4 Bessere Wiederverkaufsmöglichkeit

Literaturverzeichnis

5. Ausblick

Konzeptionelle Erfolgsfaktoren von Seniorenimmobilien

Zusammenfassung

1. Einführung und Ausgangslage

1.1 Investmentsituation Anfang 2009

1.2 Neue Rahmenbedingungen

1.2.1 Pflegeversicherung – Aus auf Raten?

1.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen

1.2.3 Neues „Heimvertragsrecht“ – nicht nur für Heime

1.2.4 Neue Player – Neue Konkurrenz

2. Neue Konzeptionen – Neue Immobilien

2.1 Neue bauliche Konzeptionen für neue Kunden

2.2 Mehr Pflegeheime der fünften Generation oder mehr „Wohnen“?

3. Trends und Ausblick

3.1 Intelligente Symbiosen: Pflege- und Immobilienmarkt wachsen zusammen

3.2 Nichts geht mehr ohne die Wohnungswirtschaft

3.3 Die Zukunft ist barrierefrei und serviceorientiert

4. Investment-Guideline: Kanon der zehn konzeptionellen Erfolgsfaktoren

Initiierung, Entwicklung und Management von Immobilienprojekten

Zusammenfassung

1. Einführung

2. Definition Projektentwicklung

3. Aufgabenstellung

3.1 Anforderungen

3.2 Phasen

3.3 Standortbezogene Projektentwicklung

3.4 Ideenbezogene Projektentwicklung

3.5 Projektrealisierung

3.6 Risiken

3.7 Vertragsgestaltung

4. Projektmanagement

4.1 Aufgaben

4.2 Leistungsbereiche

4.3 Neutralität

4.4 Projektteam

4.5 Einsatzminimierung

4.6 Kompetenzerweiterung

4.7 Dokumentation

4.8 Termin- und Kostenoptimierung

Literaturverzeichnis

Teil IV Professionelle Unterstützung bei Immobilienerwerb und -verwaltung

Verbesserte Markttransparenz durch Immobilenportale im Internet

Zusammenfassung

1. Einführung

2. Rückblick: Intransparenz in regionalen Immobilienmärkten

3. Nachfragegetriebene Entwicklung des Internet-Immobilienmarktes

4. Rasantes Wachstum der Immobilienplattformen

5. Neue Transparenz für Immobiliensuchende

6. Transparenz für Immobilienanbieter: Erfolgskontrolle und effizientere Vermarktung

6.1 Kosteneffizienz und Budgetkontrolle

6.2 Makler als Informationsdienstleister

7. Der Markt der Immobilienportale: schnelle Konzentration auf wenige Anbieter

8. Weiterverwertung der Immobilienmarktdaten

Literaturverzeichnis

Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerungen

Zusammenfassung

1. Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten

1.1 Informationsquellen

1.2 Grundbegriffe der Versteigerungspraxis

1.3 Auswertung des Gerichtsgutachtens

1.4 Auswertung des Grundbuchauszuges

1.5 Informationen von Behörden

1.6 Besichtigung des Versteigerungsobjekts

1.7 Bautechnische Prüfung und Beurteilung des Objekts

2. Sicherstellung der Finanzierung

3. Erarbeiten einer Bietstrategie

4. Ablauf des Versteigerungstermins

4.1 Bekanntmachungsteil

4.2 Bietstunde

4.3 Verhandlung über den Zuschlag

5. Verteilungstermin

Interessenvertretung durch die Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine

Zusammenfassung

1. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft

2. Service rund um die Immobilie

3. Interessenvertretung gegenüber politischen Instanzen

Die Herausgeberin

Die Autoren