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Wirtschaftlichkeit von Immobilien im Lebenszyklus - Eine programmierte Entscheidungshilfe mit dem Fokus auf konventionelle und PPP-Projekte
Geleitwort
6
Vorwort
8
Inhaltsübersicht
10
Inhaltsverzeichnis
12
Abbildungsverzeichnis
17
Abkürzungsverzeichnis
21
1 Anlass, Gegenstand und Zielsetzung
26
1.1 Missstände der öffentlichen Gebäudewirtschaft
27
1.1.1 Investitionsbedarf, Investitionsstau und Verschuldung
28
1.1.2 Status Quo des öffentlichen Gebäudemanagements
33
1.2 PPP als neuer Ansatz für die öffentliche Gebäudewirtschaft
37
1.3 Zielsetzung und Fokus der vorliegenden Arbeit
40
1.4 Literaturrecherche
43
1.5 Gang der Untersuchung und Entwicklung
46
2 Grundlagen der öffentlichen Leistungsverwaltung und Beschaffung
49
2.1 Die Kriterien Effektivität und Effizienz
49
2.1.1 Öffentliche Haushalte und ihre Grundlagen
51
2.1.2 Die Konzentration auf hoheitliche Aufgaben
57
2.1.3 Die strategische und operative Bedeutung der Projektgenesis
59
2.2 Grundlagen der Ausschreibung und Vergabe
60
2.2.1 Vergabegrundsätze, Auftragsgegenstände und Verfahrensarten
61
2.2.2 Vorbereitung und Durchführung des Vergabeverfahrens bei PPP-Projekten
75
3 Die neue Beschaffungsund Leistungsvariante PPP
80
3.1 Die zentralen PPP-Charakteristika
81
3.1.1 Partnerschaft mit der Privatwirtschaft
84
3.1.2 Bedarf und Nutzen (Value for Money
85
3.1.3 Lebenszyklusbetrachtung
87
3.1.4 Risikobetrachtung und Risikoverteilung
89
3.1.5 Funktionalbeschreibung, Output-Orientierung und Service Payments
90
3.1.6 Variabilität
91
3.1.7 Aktivierung privaten Kapitals als Win-Win-Strategie, Nutzerentgelte und sonstige Erlösquellen
93
3.1.8 Der Asset-Gedanke
94
3.1.9 Begriffliche Abgrenzung
95
3.2 Die Bedeutung von PPP für den Hochbau
96
3.2.1 Art und Größenordnung in Frage kommender öffentlicher Hochbau-Projekte
100
3.2.2 Lernen der öffentlichen Verwaltung und Geschäftsfeldentwicklung bei den Privaten
105
3.3 Stand der Forschung und Abgrenzung der Arbeit
105
3.3.1 Gutachten „PPP im Hochbau“, BMVBW
106
3.3.2 Leitfäden der PPP-Schulstudie, BMVBS
108
3.3.3 Leitfäden der Task Force PPP NRW
108
3.3.4 Veröffentlichungen weiterer Kompetenzzentren der Länder
110
3.3.5 Leistungsbild Interdisziplinäres Projektmanagement für PPP-Hochbauprojekte des AHO/DVP
111
3.3.6 Untersuchungen in Großbritannien
111
3.3.7 Abgrenzung der Arbeit
112
3.4 Die Projektstufen im Lebenszyklus von PPP
114
3.4.1 Projektstufe 0 – Projektgenesis
117
3.4.2 Projektstufen 1 – Projektvorbereitung und Eignungsüberprüfung – und 2 – Konzeption
118
3.4.3 Projektstufe 3 – Ausschreibung und Vergabe
119
3.4.4 Projektstufen 4 bis 6 – Planen und Bauen, Bewirtschaften und Verwertung
120
4 Entwicklung eines systematisierten Entscheidungsmodells für PPPs im Hochbau (SE3P)
122
4.1 Vorgehensweise und Kriterien der Wirtschaftlichkeits-betrachtung
124
4.1.1 Entwicklung der Struktur von Wirtschaftlichkeitsberechnungen für PPPs
127
4.1.2 Strukturübergreifende thematische Aufbereitung
130
4.1.3 Aufbereitung der sequentiellen Themen
140
4.1.4 Aufbereitung der lebenszyklusübergreifenden Themen
151
4.2 Umsetzung und Dokumentation der Einzelelemente der Berechnung bzw. der Bewertung und deren Interaktion
173
4.2.1 Anforderungen und Randbedingungen im Hinblick auf Umfang, Transparenz und Handhabbarkeit
174
4.2.2 Allgemeine Projektdaten
179
4.2.3 Modul Planung
181
4.2.4 Modul Realisierung
184
4.2.5 Modul Betrieb
187
4.2.6 Modul Erträge
193
4.2.7 Modul Verwertung
196
4.2.8 Modul Risiken
197
4.2.9 Modul Finanzierung
203
4.2.10 Modul Steuern
209
4.2.11 Modul Schnittstelle nicht monetäre Kriterien
212
4.2.12 Auswertung
214
5 Validierung des Modells durch Expertenbefragung
220
5.1 Auswahl der Experten und Ablauf des Verfahrens
220
5.2 Allgemeine Aussagen zu PPP und Wirtschaftlichkeits-untersuchungen
222
5.2.1 Charakterisierende Bestandteile von PPP
222
5.2.2 Integrale „Soll“-Leistungsbestandteile von PPPs
223
5.2.3 Lebenszyklus und Nutzen als generelle Grundlage von Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen bei Immobilien
225
5.2.4 Überprüfung der Ergebnissensitivität
227
5.3 Bestätigung der Thesen zur Modellentwicklung und Umsetzung
227
5.3.1 VOFI, DCF-Methode und Diskontierung
228
5.3.2 Darstellung der Prognoseungenauigkeit
230
5.3.3 Berücksichtigung von Projektleitung und PM
231
5.3.4 Vergleichbarkeit verschiedener Eigentumsverhältnisse
232
5.3.5 Geschlossene iterative Ermittlung von Kapitalkosten und Steuern
233
5.3.6 Methode der Risikoschätzung und -berechnung
235
5.3.7 Konsistente standardisierungsfähige Definition von Service Payments (Angebot), Gesamtkosten und PSC/PBC
236
5.3.8 Verständlichkeit, Transparenz und Plausibilitätsprüfung
237
5.3.9 Einbindung nicht monetärer Kriterien und die Methode der paarweise korrelativen Gewichtungsermittlung
238
5.3.10 Entscheidungsempfehlung aus Kostenkorridor und Nutzen
239
5.4 Fazit aus den Expertenbefragungen
241
6 Nachweis der Anwendbarkeit und Verifizierung der instrumentellen Funktion der SE3P
242
6.1 Projekt 1 – Kreishaus Unna
243
6.1.1 Projektbeschreibung
243
6.1.2 Auswertung der praktischen Anwendung
244
6.2 Projekt 2 – Verwaltungsbau des Landes Bayern
247
6.2.1 Projektbeschreibung
248
6.2.2 Auswertung der praktischen Anwendung
248
6.3 Fazit aus den praktischen Anwendungen
251
7 Zusammenfassung, Grenzen und Nutzenstiftung
255
7.1 Zusammenfassung
255
7.2 Grenzen der Gültigkeit und Anwendbarkeit des Modells
257
7.3 Stellungnahme zu möglichen Einwänden
258
7.4 Nutzenstiftung der Arbeit
261
8 Ausblick
265
8.1 Controlling von PPPund konventionellen Projekten
265
8.2 Ausweitung und Standardisierung der Datenbasis
266
8.3 Erweiterbarkeit der SE3P
267
8.4 Ansätze für das Gros der konventionellen Projekte
268
8.5 Geschäftsfeldanalyse/-entwicklung bei Consulting/Bauunternehmen
269
8.6 (Mindest-) Standardisierung von Wirtschaftlichkeitsberechnungen
270
Anhang
272
Anhang A
272
Anhang B
274
Anhang C
292
Anhang D
313
Glossar
314
Literaturverzeichnis
319
Monographien
319
Artikel, Vorträge, Websites und Dateien
328
Regelwerke
334
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